Quels diagnostics sont obligatoires pour une location ?

Louer un bien immobilier n’est pas une simple formalité. De nombreuses obligations légales incombent aux propriétaires bailleurs, notamment en matière d’évaluations immobilières. Ces évaluations, bien que parfois perçues comme une contrainte, sont essentielles pour protéger la santé et la sécurité des locataires, tout en informant ces derniers sur les caractéristiques du logement qu’ils s’apprêtent à occuper. La non-conformité ou l’absence de ces bilans peut entraîner de lourdes sanctions pour le propriétaire, allant de l’amende à l’annulation du bail.

Nous allons détailler chaque bilan, expliquer son utilité, sa durée de validité, les responsabilités du propriétaire et les conséquences en cas d’infraction à la loi. Notre but est de vous fournir toutes les informations nécessaires pour une location sereine et conforme à la réglementation en vigueur. Il est donc crucial de bien s’informer, car le non-respect des obligations peut avoir des conséquences importantes pour les deux parties, propriétaire et locataire.

Panorama des diagnostics immobiliers obligatoires pour une location

Avant de louer votre bien, il est impératif de réaliser un certain nombre d’évaluations immobilières. Ces bilans varient en fonction du type de bien, de sa date de construction et de sa localisation. Voici un aperçu des diagnostics les plus couramment requis pour une location.

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document qui évalue la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre d’un logement, conformément à l’article L126-26 du Code de la Construction et de l’Habitation. Son objectif est d’informer le futur locataire sur la performance énergétique du bien et de l’inciter à réaliser des travaux d’amélioration si nécessaire. La note du DPE, allant de A (très économe) à G (très énergivore), doit obligatoirement figurer sur les annonces immobilières. Le DPE est obligatoire pour toute location, sauf exceptions (locations saisonnières de courte durée). Sa durée de validité est de 10 ans, mais attention, certains DPE ont une durée de validité réduite. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valides depuis le 1er janvier 2023. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valides depuis le 1er janvier 2025. Un DPE performant peut augmenter l’attractivité du bien et potentiellement le loyer, tout en réduisant les charges pour le locataire. De plus, des aides financières, comme MaPrimeRénov’, sont disponibles pour les propriétaires qui souhaitent améliorer la performance énergétique de leur logement. Plus d’informations sur Service-Public.fr .

Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) a pour but de détecter la présence de plomb dans les revêtements (peintures, etc.) des logements construits avant le 1er janvier 1949, conformément à l’article L1334-5 du Code de la Santé Publique. Le plomb est un métal toxique qui peut provoquer le saturnisme, une maladie grave, en particulier chez les jeunes enfants et les femmes enceintes. Le CREP est obligatoire pour toute location d’un logement construit avant cette date. Il doit être réalisé par un professionnel certifié. Si le CREP révèle la présence de plomb à des concentrations supérieures aux seuils réglementaires (1 mg/cm²), le propriétaire est tenu de réaliser des travaux pour éliminer le risque. La durée de validité du CREP est d’un an si du plomb est détecté à des concentrations supérieures au seuil, et illimitée si aucune présence de plomb n’est détectée. Il est crucial de protéger les populations vulnérables, et le CREP joue un rôle primordial dans cette démarche. Les symptômes d’une intoxication au plomb chez les enfants peuvent inclure des troubles de l’apprentissage et du comportement. Des informations complémentaires sont disponibles sur le site de Legifrance .

État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante (DAPP ou diagnostic amiante parties privatives)

L’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante, appelé DAPP (Diagnostic Amiante Parties Privatives), est obligatoire pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, conformément à l’article R1334-14 du Code de la Santé Publique. L’amiante est un matériau qui a été largement utilisé dans la construction pour ses propriétés isolantes et ignifuges. Cependant, il est aujourd’hui reconnu comme cancérigène lorsqu’il est inhalé. Le DAPP consiste à identifier les matériaux contenant de l’amiante accessibles sans travaux destructifs. Il ne s’agit pas d’un bilan complet, mais d’un repérage des matériaux susceptibles de contenir de l’amiante. Le propriétaire n’est pas tenu de réaliser des travaux de désamiantage si le DAPP révèle la présence d’amiante, mais il doit informer le locataire de sa présence et tenir le DAPP à sa disposition. En cas de travaux, un diagnostic amiante avant travaux (DAAT) est obligatoire. Il existe différents types d’amiante, dont le chrysotile (amiante blanc), l’amosite (amiante brun) et le crocidolite (amiante bleu). Les produits contenant de l’amiante les plus courants dans les logements anciens sont les plaques de faux plafond, les conduits de cheminée et les calorifugeages.

État de l’installation intérieure de gaz

L’état de l’installation intérieure de gaz est obligatoire pour les logements de plus de 15 ans (ou dont le certificat de conformité a plus de 15 ans) lors d’une location, en application de l’article L134-6 du Code de la Construction et de l’Habitation. Ce bilan vise à vérifier la sécurité de l’installation de gaz et à prévenir les risques d’explosion ou d’intoxication au monoxyde de carbone. Le diagnostiqueur contrôle notamment l’état des tuyauteries, des appareils de cuisson et de chauffage, ainsi que la ventilation des locaux. En cas d’anomalie grave, le diagnostiqueur peut être amené à couper l’alimentation en gaz. La durée de validité de ce bilan est de 6 ans. Il est crucial de s’assurer que l’installation de gaz est conforme aux normes de sécurité pour éviter tout accident. Le diagnostiqueur vérifie des points essentiels tels que l’étanchéité des canalisations, la présence de ventilation dans les pièces où se trouvent des appareils à gaz et le bon fonctionnement des dispositifs de sécurité. Un schéma simple illustrant les points de contrôle typiques peut être : (1) Tuyauteries, (2) Robinetterie, (3) Appareils, (4) Ventilation.

État des risques et pollutions (ERP)

L’état des risques et pollutions (ERP), anciennement appelé ERNMT, est un document qui informe le locataire des risques naturels (inondations, séismes, mouvements de terrain), miniers et technologiques auxquels le logement est exposé, ainsi que de la présence éventuelle de radon ou de sols pollués, conformément à l’article L125-5 du Code de l’Environnement. L’ERP est obligatoire pour toute location, quel que soit le type de bien et sa date de construction. Il doit être établi à partir des informations fournies par la préfecture ou la mairie. Sa durée de validité est de 6 mois. Il est important de prendre connaissance des risques auxquels le logement est exposé pour pouvoir prendre les mesures de prévention nécessaires. Pour vérifier si votre logement est concerné, vous pouvez consulter le site Géorisques , qui propose une carte interactive des zones à risques. Il est impératif de mentionner les arrêtés préfectoraux définissant les zones concernées par ces risques.

État de l’installation intérieure d’électricité

L’état de l’installation intérieure d’électricité est obligatoire pour les logements dont l’installation a plus de 15 ans, conformément à l’article L134-7 du Code de la Construction et de l’Habitation. Ce bilan vise à vérifier la sécurité de l’installation électrique et à prévenir les risques d’électrocution ou d’incendie. Le diagnostiqueur contrôle notamment la présence de dispositifs de protection (disjoncteurs, prises de terre), l’état des conducteurs et l’absence de risques de contact direct. En cas d’anomalie grave, le diagnostiqueur peut être amené à couper l’alimentation en électricité. La durée de validité de ce bilan est de 6 ans. Pour améliorer la sécurité électrique de votre logement, il est recommandé de remplacer les prises défectueuses, d’installer des dispositifs différentiels de protection et de faire vérifier régulièrement votre installation par un professionnel.

Information sur les nuisances sonores aériennes

Depuis le 1er juin 2020, les contrats de location doivent comporter une information sur les nuisances sonores aériennes si le logement est situé dans une zone de bruit définie par un plan d’exposition au bruit (PEB) d’un aérodrome ou d’un aéroport, conformément à l’article 11 de la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019. Cette information doit être fournie sous la forme d’un document annexé au contrat de location. Si le logement est concerné, le locataire doit être informé des nuisances sonores auxquelles il est exposé. Pour limiter les nuisances sonores, il est possible d’installer des fenêtres à double vitrage, d’isoler les murs et les plafonds et d’utiliser des rideaux épais. Des solutions d’isolation phonique simples et abordables existent, comme les panneaux acoustiques ou les tapis absorbants.

Diagnostic termites

Le diagnostic termites est obligatoire dans certaines zones géographiques déclarées infestées par un arrêté préfectoral, conformément à l’article L133-6 du Code de la Construction et de l’Habitation. Il vise à détecter la présence de termites, des insectes xylophages qui se nourrissent de bois et peuvent causer des dommages importants à la structure d’un bâtiment. Le bilan termites doit être réalisé par un professionnel certifié. En cas de présence de termites, le propriétaire est tenu de déclarer l’infestation à la mairie. La durée de validité de ce bilan est de 6 mois. Les signes de présence de termites peuvent inclure des galeries creusées dans le bois, des petits trous à la surface du bois et la présence d’ailes de termites. Les conséquences pour la structure du bâtiment peuvent être graves, allant jusqu’à l’effondrement, nécessitant des travaux coûteux et complexes.

Voici un tableau récapitulatif des diagnostics obligatoires, de leur durée de validité et de leur objectif principal :

Diagnostic	Durée de validité	Objectif principal
DPE	10 ans (voir exceptions)	Évaluer la performance énergétique du logement
CREP	1 an (si présence de plomb), illimitée (si absence)	Détecter la présence de plomb
DAPP	Illimitée (tenu à disposition du locataire)	Repérer les matériaux contenant de l’amiante
État de l’installation intérieure de gaz	6 ans	Vérifier la sécurité de l’installation de gaz
ERP	6 mois	Informer sur les risques naturels et technologiques
État de l’installation intérieure d’électricité	6 ans	Vérifier la sécurité de l’installation électrique
Information sur les nuisances sonores aériennes	Illimitée	Informer sur les nuisances sonores dues aux aéroports
Diagnostic termites	6 mois (dans les zones concernées)	Détecter la présence de termites

Cas spécifiques

Certaines situations particulières nécessitent une attention accrue. Par exemple, les locations meublées peuvent nécessiter des diagnostics supplémentaires liés à l’état du mobilier, notamment en matière de sécurité électrique des appareils mis à disposition du locataire. Les locations saisonnières, quant à elles, peuvent être exemptées de certains diagnostics (comme le DPE), mais doivent néanmoins respecter les normes de sécurité, notamment en matière de prévention des incendies et d’accès aux personnes handicapées. En copropriété, la responsabilité de la réalisation de certains diagnostics peut être partagée entre le propriétaire et le syndic, notamment pour les parties communes.

Les obligations du propriétaire bailleur : location en toute conformité

Le propriétaire bailleur est responsable de la réalisation des bilans immobiliers obligatoires pour la location. Il doit impérativement faire appel à un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité par le COFRAC (Comité Français d’Accréditation) pour effectuer ces bilans. La certification garantit la compétence et l’impartialité du diagnostiqueur, ainsi que la validité légale des diagnostics. Le coût des diagnostics est généralement à la charge du propriétaire, mais il est possible de l’inclure dans les charges récupérables auprès du locataire si le bail le prévoit expressément. Le propriétaire a également l’obligation de tenir à disposition du locataire les rapports de diagnostic, et de les annexer au contrat de location.

Responsabilité de faire réaliser les diagnostics

• Il est crucial de faire appel à un diagnostiqueur certifié pour garantir la validité des diagnostics. Vous pouvez trouver un diagnostiqueur certifié sur les annuaires officiels du Ministère de la Transition Écologique .
• Le coût des diagnostics varie en fonction du type de bien, du nombre de diagnostics à réaliser et de la zone géographique. Il est donc conseillé de demander plusieurs devis pour comparer les prix.
• N’hésitez pas à vérifier les assurances professionnelles du diagnostiqueur. L’absence d’assurance peut compromettre la validité du diagnostic.

Responsabilité de fournir les diagnostics au locataire : un devoir d’information

• Les diagnostics doivent être annexés au contrat de location et remis au locataire au moment de la signature du bail. Le bailleur doit s’assurer que le locataire a bien pris connaissance de ces documents.
• L’absence de diagnostics obligatoires peut entraîner des recours du locataire, voire l’annulation du bail et le versement de dommages et intérêts.
• Il est donc impératif de respecter cette obligation légale pour éviter tout litige et garantir une location sereine.

Responsabilité de réaliser les travaux nécessaires : sécurité et conformité

• Si les diagnostics révèlent des anomalies (présence d’amiante friable, installation électrique non conforme présentant un danger imminent), le propriétaire peut être tenu de réaliser des travaux pour mettre le logement en conformité et garantir la sécurité des occupants.
• Les travaux doivent être réalisés dans un délai raisonnable, en concertation avec le locataire et en respectant les règles de l’art.
• Le non-respect de cette obligation peut engager la responsabilité du propriétaire en cas d’accident et entraîner des sanctions pénales. Il est donc important de ne pas négliger les recommandations formulées dans les rapports de diagnostic.

Droits et devoirs du locataire : se protéger et signaler

Le locataire a le droit d’être informé de l’état du logement qu’il s’apprête à louer, et les diagnostics obligatoires lui fournissent des informations essentielles sur la sécurité, la performance énergétique et les risques potentiels liés au bien. Cependant, ce droit s’accompagne de devoirs, notamment celui de signaler tout problème qu’il pourrait constater.

Droit d’être informé : lire et comprendre les diagnostics

• Le locataire doit lire attentivement les diagnostics avant de signer le bail et poser des questions au propriétaire ou à l’agent immobilier en cas de doute. Une incompréhension ne saurait exonérer le locataire de ses obligations.
• Il est important de vérifier que les diagnostics sont valides, conformes à la réglementation en vigueur et qu’ils correspondent bien au logement concerné.
• Le locataire a le droit d’exiger la réalisation des diagnostics obligatoires si ceux-ci n’ont pas été fournis par le propriétaire avant la signature du bail. Une mise en demeure peut être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception.

Droit de recours : faire valoir ses droits

• En cas d’absence ou de non-conformité des diagnostics, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de réaliser les diagnostics manquants ou de corriger les anomalies constatées. Cette mise en demeure doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Si le propriétaire ne réagit pas dans un délai raisonnable (généralement 1 mois), le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou engager une action en justice auprès du tribunal compétent (tribunal de proximité ou tribunal judiciaire).
• Le locataire peut également demander une réduction de loyer ou l’annulation du bail si les diagnostics révèlent des vices cachés ou des risques importants pour sa santé et sa sécurité. Il est conseillé de se faire accompagner par un avocat spécialisé dans le droit immobilier.

Devoir de signaler : contribuer à la sécurité du logement

• Le locataire a le devoir de signaler au propriétaire tout problème de sécurité ou de conformité qu’il pourrait constater dans le logement pendant la durée du bail. Cette obligation est prévue par l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
• Cela peut concerner des anomalies électriques, des fuites de gaz, des traces d’humidité, la présence de nuisibles, ou tout autre élément susceptible de compromettre la sécurité des occupants.
• En signalant ces problèmes, le locataire contribue à la sécurité de son logement et à la prévention des risques, et peut engager la responsabilité du propriétaire s’il ne prend pas les mesures nécessaires.

Voici un tableau récapitulatif des coûts approximatifs des bilans immobiliers en France en 2024. Ces prix peuvent varier en fonction de la région, de la taille du bien, de la complexité du diagnostic et du professionnel contacté :

Diagnostic	Prix moyen constaté	Fourchette de prix
Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)	110 €	90 € – 250 €
Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)	140 €	100 € – 300 €
État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante (DAPP)	120 €	80 € – 150 €
État de l’installation intérieure de gaz	130 €	100 € – 200 €
État des risques et pollutions (ERP)	30 €	20 € – 50 €
État de l’installation intérieure d’électricité	140 €	110 € – 250 €
Diagnostic termites	130 €	100 € – 200 €

Prix moyens constatés en France métropolitaine, donnés à titre indicatif et susceptibles de varier.

Location en toute sérénité : anticiper et se protéger

Les évaluations obligatoires pour une location sont bien plus qu’une simple formalité administrative. Ils constituent un véritable outil de protection pour le locataire et le propriétaire. En permettant une meilleure connaissance du bien, ils contribuent à la sécurité des occupants et à la prévention des litiges. Il est essentiel pour le propriétaire de faire appel à un diagnostiqueur certifié et de se tenir informé des évolutions réglementaires, en consultant régulièrement les sites officiels et les textes de loi. Le locataire, quant à lui, doit prendre le temps de lire attentivement les diagnostics, de poser des questions en cas de doute et de signaler tout problème qu’il pourrait constater. En respectant ces règles simples, vous contribuerez à une location sereine et conforme à la législation.